📝 1. O adeus ao REARP: O que muda agora?
O dia 19 de fevereiro de 2026 marcou o encerramento oficial do prazo para adesão ao Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), instituído pela Lei nº 15.265/2025. Esta medida permitiu que proprietários de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2024 atualizassem o valor de seus bens para o preço de mercado pagando uma alíquota reduzida e definitiva de apenas 4% sobre o ganho de capital. Para as pessoas jurídicas, a tributação foi fixada em 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL. Quem aproveitou essa janela estratégica garantiu uma economia tributária significativa, já que a tributação convencional sobre o ganho de capital varia de 15% a 22,5%.
Um ponto crucial para a veracidade do planejamento é a regra de permanência: para manter o benefício integral, o proprietário deve manter o imóvel por pelo menos cinco anos; caso venda antes, o benefício é reduzido proporcionalmente. Com o fim do prazo, o foco do mercado volta-se agora para a conformidade na Declaração de Ajuste Anual de 2026, onde os valores atualizados devem ser reportados. O REARP não apenas trouxe fôlego ao caixa da União, mas também "limpou" os balanços imobiliários de milhares de brasileiros que planejam transações futuras com menor impacto fiscal.
🆔 2. CIB: O "CPF do Imóvel" já é realidade.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) consolidou-se em fevereiro como o identificador único nacional indispensável para qualquer transação imobiliária em 2026. Regulamentado pela Receita Federal, o sistema integra dados de cartórios, prefeituras e órgãos federais por meio da plataforma Sinter, criando uma base de dados unificada. O CIB funciona como um "CPF" para a propriedade, eliminando a fragmentação de informações que historicamente gerava insegurança jurídica e burocracia documental.
A grande mudança fática deste ano é a introdução do "valor de referência", uma estimativa oficial de valor de mercado que servirá de base para o cálculo de tributos como ITBI, IPTU e os novos impostos da reforma tributária (IBS e CBS). Para corretores e incorporadoras, a obrigatoriedade exige que cada nova matrícula ou transação inclua o código CIB, sob pena de sanções comunicadas ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A medida é um pilar da modernização do setor, garantindo que o histórico e a regularidade fiscal do imóvel sejam rastreáveis em tempo real, dificultando fraudes e subavaliações.
🏢 3. FIIs: O clube dos 3 milhões
O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) atingiu um marco histórico em janeiro e fevereiro de 2026, superando a marca de 3,03 milhões de investidores na B3. Este recorde é acompanhado por um patrimônio sob custódia que ultrapassou os R$ 200 bilhões, consolidando os FIIs como uma das classes de ativos mais resilientes do Brasil. O dado mais relevante para o setor imobiliário físico é o perfil desse investidor: as pessoas físicas detêm 72,9% da posição em custódia, demonstrando que o brasileiro médio trocou o aluguel direto pela praticidade dos dividendos mensais isentos.
A liquidez média diária atingiu R$ 537 milhões, impulsionada por fundos gigantes como MXRF11 e KNCR11. Mesmo com a taxa Selic mantida em níveis conservadores, a estabilidade do setor de "tijolo" (logística, shoppings e lajes corporativas) tem vencido a volatilidade da renda fixa tradicional. O ano de 2026 inicia com 434 fundos listados, provando que o amadurecimento do mercado não é apenas em volume, mas em diversidade de estratégias, oferecendo segurança para quem busca viver de renda imobiliária sem as dores de cabeça da gestão de imóveis físicos.
🧓 4. Senior Living: O novo horizonte do crédito
O segmento de Senior Living (moradias planejadas para idosos) recebeu um impulso decisivo em 2026 com a flexibilização das regras de financiamento pelos grandes bancos. Instituições como Itaú, Bradesco e Banco do Brasil atualizaram o limite de idade para a soma "idade do tomador + prazo do contrato", elevando o teto para 80 anos e 6 meses. Na prática, isso permite que um idoso de 65 anos consiga financiamentos de até 15 anos, algo que antes era travado pelas regras rígidas dos seguros habitacionais obrigatórios.
Esta mudança derruba o mito do "CPF bloqueado" por idade e abre as portas para uma fatia de mercado que cresce exponencialmente com o envelhecimento da população brasileira. Além do aumento de prazo, novos produtos financeiros incluem seguros adaptados que cobrem morte e invalidez sem os custos proibitivos de outrora. Para incorporadores, o foco em empreendimentos com acessibilidade total e serviços integrados torna-se o investimento mais inteligente de 2026, agora que o crédito habitacional finalmente reconhece o poder de compra e a capacidade de pagamento do público acima de 60 anos.